По итогам первых трех месяцев 2023 года в Московском регионе объем сделок с качественной складской недвижимостью составил более 600 тыс. кв. м, что является историческим максимумом

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги I квартала 2023 года на рынке качественной складской недвижимости Московского региона. Согласно исследованию, за три месяца объем заключенных сделок составил 605 тыс. кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2022 года. Более того, это значение является рекордным для I квартала за всю историю наблюдений. Общий объем качественной складской недвижимости в регионе достиг 23,37 млн кв. м. Показатель доли вакантных площадей продолжил снижение до 1,6% с учетом предложения субаренды, при этом на реально доступные площади класса А по итогам I квартала 2023 года приходится лишь 0,6% или около 146 тыс. кв. м, состоящих в основном из относительно небольших блоков. Средневзвешенная ставка аренды составила 5 700 руб./кв. м/год triple net.

По итогам I квартала 2023 года в Московском регионе объем спроса достиг 605 тыс. кв. м, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2022 года. Значение является рекордным для I квартала при том, что обычно начало года характеризуется низким объемом заключенных сделок.

Основными драйверами спроса остались онлайн-ретейлеры, на которых пришлось 30% объема заключенных сделок I квартала 2023 года, а компании из сектора дистрибуции сформировали 26%.

По итогам 2023 года прогнозируемый объем спроса в Московском регионе может достигнуть 2 млн кв. м.

В I квартале 2023 года в Московском регионе было введено 223 тыс. кв. м качественных складов, что в 1,7 раз превышает аналогичный показатель 2022 года. Общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 23,37 млн кв. м.

По итогам 2023 года ожидается ввод около 1,6–1,7 млн кв. м нового предложения. На спекулятивное строительство придется около 60% проектов, при этом строительство значительной части этих объектов началось еще до 2022 года

На конец марта наибольшую долю в структуре ввода заняли спекулятивные проекты – на них пришлось 92%, что в абсолютных значениях составляет 242 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом стал складской комплекс PNK Парк МКАД-М4 общей площадью 128 тыс. кв. м. На проекты, построенные под собственные нужды, пришлось 8% нового предложения, или около 21,5 тыс. кв. м. Отмечается, что за I квартал не было введено в эксплуатацию ни одного объекта в формате built-to-suit.

На данный момент объем свободных площадей на складском рынке Московского региона снижается ввиду того, что появляющиеся предложения привлекают интересантов еще до момента съезда текущего арендатора, а сделки по аренде со строящимися спекулятивными объектами заключаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, в моменте площади не выходят на рынок. Помимо того, субаренда более не является фактором, влияющим на рынок, как это было год назад, – объем таких предложений сократился до минимума.

Показатель доли вакантных площадей продолжил снижение до 1,6%. Объем предлагаемых в субаренду площадей составляет не более 0,1% от общего объема предложения.

Хотя снижение показателя доли вакантных площадей по сравнению с IV кварталом 2022 года составило всего 0,2 п. п., значительная часть свободных на конец марта площадей находилась на высокой стадии подписания договоров с клиентами, а кроме того, на рынок вышел один крупный спекулятивный объект, который был полностью свободен на конец I квартала.

Лишь 0,6% общего объема качественных складских площадей или около 146 тыс. кв. м относятся к реально доступному предложению А класса на конец I квартала 2023 года, так как значительная часть площадей находится на высокой стадии подписания договоров с клиентами, а оставшаяся часть вакантного предложения приходится на площади класса B или на качественные многоэтажные склады.

Средневзвешенная ставка аренды достигла уровня 5 700 руб./кв. м/год triple net. Отмечается дальнейшая тенденция роста показателя к концу года до уровня 5 800 руб./кв. м/год triple net ввиду сокращения свободного предложения, вызванного растущим объемом заключенных сделок.

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Результаты первых трех месяцев 2023 года подтверждают сохранение активности на рынке складской недвижимости Московского региона. Обычно в первом квартале рынок лишь постепенно набирает обороты, но в этом году с первого рабочего дня в январе наблюдалась бурная деятельность, что привело к максимальному объему сделок для I квартала за всю историю рынка. Ввиду растущего спроса с рынка уходит свободное предложение: показатель доли вакантных площадей снизился до отметки 1,6%, при этом по строящимся спекулятивным объектам сделки заключаются еще в процессе строительства. Вследствие этих факторов мы ожидаем возвращение популярности формата built-to-suit, как это было в 2020–2021 годах. Помимо этого, постепенно восстановится спекулятивное строительство».

В Московской области зафиксировали рекордный спрос на склады

В Московском регионе отметили рекордный уровень спроса на склады

«Третий квартал стал рекордным за всю историю рынка по поглощению складских площадей, и это дает нам все основания полагать, что по итогам 2021 года мы установим новую планку по объему спроса на складские площади в Московском регионе на уровне 2,4-2,6 миллиона квадратных метров», — сказал Фомиченко.
ИА Красная Весна11 октября в 01:27

В Московской области зафиксировали рекордный спрос на склады

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Константин Фомиченко сообщил, что объем сделок со складами в Московском регионе за девять месяцев текущего года вырос почти на 75% в сравнении с тем же периодом прошлого года.
Газета.Ru11 октября в 00:55

В Московском регионе зафиксирован рекордный спрос на склады

Объем сделок со складами в Московском регионе за девять месяцев 2021 года в физическом выражении вырос почти на 75% в сравнении с тем же периодом прошлого года — до 1,86 миллиона квадратных метров, рекордного значения за всю историю рынка, рассказал РИА Недвижимость директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Константин Фомиченко.
РИА Новости11 октября в 00:00

Стоимость аренды складов в Московском регионе по итогам первого полугодия 2021 г. составила 4100–4450 руб. за 1 кв. м в год, следует из отчета консалтинговой компании JLL. По ее данным, это самый высокий показатель за шесть лет. В последний раз площади в московских логистических комплексах сдавались по похожим ставкам (4000–4500 руб. за 1 кв. м в год) в конце 2015 г. Из отчета JLL следует, что только за этот год стоимость аренды складов увеличилась в среднем на 5,5%. Рост ставок подтверждает и директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. По его словам, сейчас площади в готовых объектах можно снять в среднем по 4280 руб. за 1 кв. м в год, а в строящихся – по 4500 руб. Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CBRЕ Антон Алябьев отмечает, что ставки выросли не только в Москве и Московской области, но и в регионах. По его словам, стоимость аренды в новом объекте, который будет строиться под конкретного клиента, может достигать уже 5000 руб. за 1 кв. м в год. Алябьев отмечает, что похожие темпы роста ставок последний раз были зафиксированы 10 лет назад, когда на рынке наблюдался дефицит качественных складских площадей. 

Увеличение стоимости аренды складов во многом связано с повышенным спросом на такие объекты со стороны логистических операторов и компаний, работающих в сфере онлайн-торговли, говорит заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Наталья Бонд. С ней согласен и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин. По его словам, в этом году сектор электронной коммерции может вырасти более чем на 40%, что повлияет и на увеличение количества арендуемых складских помещений. На это указывает и ряд уже подписанных в первом полугодии этого года соглашений. К примеру, в начале июля интернет-ритейлер Ozon закрыл крупнейшую сделку на рынке складов за всю его историю: он арендовал три логистических комплекса общей площадью около 400 000 кв. м в Подмосковье и Самарской области у PNK Group. По словам опрошенных «Ведомостями» консультантов, эти объекты будут обходиться компании в 1,6–2,2 млрд руб. в год. По данным JLL, общий объем сделок за первое полугодие в Московском регионе составил 1,29 млн кв. м, это в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Согласно ее прогнозу, к концу 2021 г. этот показатель достигнет 2–2,2 млн кв. м. 

Увеличение стоимости аренды обусловлено и ростом цен на стройматериалы, говорят опрошенные «Ведомостями» консультанты. По словам Алябьева, в последние несколько месяцев наблюдается удорожание арматуры, кровли и проч. Он отмечает, что в зависимости от материала рост составил от 15 до 200%, что повлияло и на среднюю стоимость строительства склада – она увеличилась на 65–70%. На столько же, по словам Алябьева, подорожала и рабочая сила на стройках. Бумагин указывает, что сейчас себестоимость сооружения логистических объектов пересматривается практически в еженедельном режиме, поэтому условия договоров между девелоперами и арендаторами в случае даже минимальной задержки могут быть пересмотрены с повышением стоимости. Он также подчеркивает, что сейчас из-за удорожания стройматериалов снижаются и темпы ввода новых объектов, а это также ведет к росту ставок.

Подтверждают такую тенденцию и сами девелоперы. Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков отмечает, что увеличение стоимости стройматериалов действительно повлияло на арендные ставки. С ним согласен и управляющий фондом «ПНК девелопмент» Дмитрий Пилевин. Он указывает, что сейчас девелоперы готовы строить объекты под конкретного заказчика уже по совершенно другим ценам. Вальков подчеркивает, что Radius Group фиксирует среднюю ставку аренды на уровне 4100–4250 руб. за 1 кв. м в год, а к концу 2021 г. она может составить уже около 4250–4300 руб. за 1 кв. м. При этом, по его словам, прогнозировать условия аренды в новых объектах сложно, так как она будет зависеть от самого проекта, его специфики, местоположения и проч.

Ставки аренды складов, скорее всего, продолжат расти и в ближайшие полгода, считает Бумагин. По его словам, максимальная стоимость может составить около 4600–4700 руб. за 1 кв. м. Аналогичные цифры приводит и Алябьев. Он также отмечает, что к концу года ожидается и рекордно низкая доля свободных площадей – менее 1%.

Источник: Экспертное заключение новостного портала Ведомости.ру

Сегмент индустриальной и складской недвижимости за I полугодие 2018 года

Источник: Экспертное заключение аналитиков портала Арендатор.ру